Как иностранцу оформить виллу в Таиланде

Земля: зарегистрированная аренда на 30 лет

По Земельному кодексу Таиланда иностранные граждане не могут владеть землёй. Поэтому покупка виллы оформляется как зарегистрированная аренда земли (leasehold) — и 30 лет является максимальным сроком, который можно зарегистрировать в Земельном департаменте. Аренда вносится в свидетельство о праве на землю, что и придаёт ей юридическую силу в отношении любого будущего собственника участка.

Формулы вроде «30+30+30» означают зарегистрированную аренду на 30 лет плюс опционы на продление. Зарегистрированным вещным правом являются только первые 30 лет.

Продления — договорные, а не гарантированные

Опционы на продление — это обещания в договоре между вами и арендодателем. В 2025 году Верховный суд Таиланда подтвердил давнюю позицию: такие пункты о продлении являются договорными обязательствами, а не вещными правами, автоматически обязывающими будущих собственников земли.

На практике это значит, что надёжность продления зависит от того, исполнит ли его контрагент. Репутация застройщика и юридическая структура владения землёй важнее рекламной брошюры — проверяйте и то и другое вместе со своим юристом.

Дом можно оформить на ваше имя

Тайское право разделяет землю и строения на ней. Само здание виллы может находиться в полной собственности иностранного покупателя и оформляется на его имя отдельно от аренды земли. Это стандарт для грамотно структурированных сделок с виллами на Пхукете, и он существенно укрепляет позицию покупателя.

Кондоминиумы: freehold в пределах квоты 49%

Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на праве собственности (freehold) по Закону о кондоминиумах — при условии, что доля иностранцев в здании не превышает 49% продаваемой площади. Это относится к кондо-проектам, таким как Hythe by Botanica, — юридическая структура там иная, чем у вилл.

Покупка через тайскую компанию — осторожно

Иногда предлагают оформить землю на тайскую компанию под контролем иностранца. Власти проверяют схемы с номинальными акционерами, и добросовестные консультанты относятся к этому пути с осторожностью. Если вам предлагают такую схему — получите независимую юридическую консультацию, прежде чем на неё полагаться.

Реформа 99-летней аренды — это НЕ закон

В 2025 году правительство Таиланда предложило ввести аренду до 99 лет для привлечения долгосрочных инвестиций. По состоянию на начало 2026 года закон не принят. Мы не продаём «под реформу», и стоит насторожиться, если кто-то предлагает 99-летние сроки как уже доступные. Если закон примут, существующие структуры, возможно, смогут им воспользоваться — но покупать нужно по действующим правилам.

Денежный след: форма FET

Средства на покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Принимающий тайский банк оформляет форму FET (Foreign Exchange Transaction), которая требуется в Земельном департаменте при регистрации — и снова понадобится, если вы захотите вывести средства при продаже. Планируйте переводы с учётом этого; мы и ваш юрист подскажем шаги.

Финансирование: рынок наличных и рассрочки

Тайские банки практически не кредитуют иностранных покупателей, поэтому ипотеки в привычном смысле здесь нет. Большинство платит из собственных средств; реальный инструмент финансирования — рассрочка от застройщика по этапам строительства. Отдельные офшорные варианты существуют (например, международные кредиты сингапурских банков), но это исключение.

• —60–70% иностранных покупок на Пхукете оплачивается из собственных средств
• —Рассрочка застройщика распределяет платежи от брони до передачи ключей
• —Посчитайте ориентировочный график в нашем калькуляторе рассрочки